Le rapport 2022 de WOLEP sur l'état de l'Immobilier

Le secteur de l'immobilier est en constante évolution, et la compréhension des tendances et des défis sur les différents marchés est cruciale pour quiconque cherche à investir ou à prendre des décisions éclairées concernant sa propriété. Ce rapport vise à fournir un aperçu complet du paysage immobilier en Europe aujourd’hui, et nous espérons qu'il constituera une ressource précieuse pour toute personne intéressée par le sujet, et que vous trouverez ce rapport instructif et utile. Une lecture enrichissante!

M. Luka Kokić (membre de WOLEP, Serbie)

Luka Kokić (Serbie): L'acheteur achète un bien immobilier de la manière suivante: La première étape consiste à se rendre chez un avocat pour rédiger un contrat de vente. Ensuite, l'avocat envoie le contrat de vente au notaire public compétent (en fonction de la localisation du bien immobilier) pour la certification du contrat de vente. Ensuite, l'acheteur et le vendeur se rendent chez le notaire compétent, qui lit le contrat de vente en leur présence et les informe des normes juridiques relatives aux ventes. Ensuite, l'acheteur et le vendeur signent le contrat en un minimum de 3 exemplaires originaux, un pour chaque partie contractante, tandis que le troisième est conservé par le notaire. Le notaire envoie ensuite, dans les 24 heures, le contrat de vente à l'Institut géodésique de la République - Service du cadastre immobilier, afin d'enregistrer les droits de propriété de l'acheteur dans le registre public des biens immobiliers.

Silvio de Candia (Espagne): Habituellement, toute personne intéressée par l'achat d'une propriété pour vivre ou investir doit signer un contrat d'acompte, qui est un contrat privé, c'est-à-dire préparé et signé par les parties intéressées, et payer un montant qui représente généralement 10/15% du prix total de la vente. Lorsque ce contrat est signé, un délai de 2 à 4 mois est établi pour la signature de l'acte d'achat chez le notaire, puis le nouveau propriétaire doit enregistrer sa propriété au registre de la propriété.

Kamil Bechta (Pologne): La réponse à cette question dépend du fait que le client soit un Polonais ou un étranger. En outre, elle dépend de la question de savoir si nous achetons des biens sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Si le premier scénario (marché secondaire et que le client est polonais) se produit, l'ensemble du processus semble moins compliqué. Le client commence par surveiller le marché de l'immobilier pour trouver la meilleure offre pour lui. Le type de bien immobilier, sa disponibilité sur le marché, et bien sûr le prix - ce sont tous des facteurs qui sont pris en considération lorsqu'on cherche son bien. Souvent, ces premières démarches sont effectuées par l'agent immobilier qui a un meilleur accès au marché - il doit connaître plus d'offres potentiellement intéressantes pour le client.

Lorsque le client trouve une propriété qui semble être attrayante selon ses exigences, le processus de vérification peut commencer. Le bien immobilier est vérifié sur la base des risques juridiques et factuels - de nombreuses informations peuvent être obtenues à partir du livre perpétuel / foncier Le livre foncier est le document obligatoire lié à chaque bien immobilier qui contient les données les plus importantes sur la propriété. Le registre du livre perpétuel est tenu par le tribunal régional du district où se trouve le bien. Vous y trouverez qui est le propriétaire du bien immobilier, si le bien est grevé par un droit quelconque d'une tierce personne comme une banque. La vérification de ces informations est très importante dans le processus d'achat d'un bien immobilier. Il est important de souligner que toutes les propriétés n'ont pas besoin d'avoir un registre foncier. Dans ce cas, il est conseillé d'obtenir d'autres documents relatifs à la propriété : preuve d'acquisition, décisions administratives, décisions de justice et titres de propriété.

Lorsqu'un client trouve un bien qui répond à ses conditions et que les vérifications effectuées sur le bien en question donnent des réponses positives, la procédure officielle peut commencer. La première étape consiste à conclure le contrat préliminaire qui stipule les conditions les plus importantes du futur contrat, notamment le prix final du bien immobilier et la date à laquelle le contrat final doit être conclu. Dans un tel contrat préliminaire, il y a également une clause concernant un acompte - une partie du prix est payée à la signature du contrat préliminaire. Dans le cas où l'accord final ne se concrétise pas, l'acompte est restitué à l'acheteur en une seule fois ou en deux fois. Cela dépend d'une disposition légale spécifique de chaque contrat. Ensuite, les parties peuvent passer au contrat final pour la vente de biens immobiliers. Ce qui est très important, c'est qu'un tel contrat en Pologne doit être établi sous une forme spécifique - l'acte notarié. Si le formulaire susmentionné n'est pas respecté, l'ensemble du contrat est nul et non avenu et il ne peut donc pas y avoir de transfert réussi de la propriété d'un bien particulier. L'acte notarié doit contenir de nombreux éléments spécifiques exigés par la loi. En voici la liste : la date de l'acte (jour, mois, année, parfois aussi l'heure et la minute où le document a été commencé et signé) ; le lieu où l'acte est établi ; les coordonnées du notaire et l'emplacement de son étude ; les noms, prénoms, noms des parents et lieu de résidence des personnes physiques impliquées dans l'action en justice ; les déclarations des parties (en se référant aux documents remis avec l'acte) ; à la demande des parties, un exposé des faits et des circonstances pertinentes survenus lors de la rédaction de l'acte ; une déclaration de lecture, d'acceptation et de signature de l'acte ; les signatures des personnes impliquées dans l'acte notarié ; la signature du notaire. En outre, le contrat doit stipuler les parties, l'objet individualisé de l'accord (en se référant au numéro du bien du Livre Perpétuel), le prix, le mode de paiement, et le délai de livraison de ce bien à l'acheteur.

On ne peut pas oublier les déclarations du vendeur. Il stipule qu'il a les droits sur ce bien, et que ce bien a (ou n'a pas) de charges légales (comme les droits du tiers). Le vendeur confirme également qu'il n'y a pas d'obstacles juridiques ou factuels à la vente de ce bien. Ces confirmations sont importantes - si elles ne sont pas vraies, la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.

En outre, le vendeur joint les contrats et certains documents. Il doit montrer une copie du document qui prouve qu'il a acquis un bien particulier (pas nécessairement un contrat - Il pourrait s'agir de la sentence du tribunal selon laquelle le vendeur est devenu un héritier et a acquis un bien de cette manière). De plus - il remet les certificats nécessaires au notaire pour établir que le bien est exempt de vices juridiques et de charges, ou précisant comment et dans quelles conditions ils sont grevés ; une copie du livre perpétuel, et parfois un certificat indiquant si le bien est situé dans une zone de revitalisation. Il est essentiel de rappeler que la signature du contrat d'achat d'un bien immobilier est soumise à des frais de dossier perçus par le notaire. Le montant de ces frais dépend de la valeur du bien en question.

Après l'achat du bien immobilier, d'autres actes doivent être accomplis. Le nouveau propriétaire doit être enregistré dans le livre perpétuel. Les parties rédigent le protocole qui certifie l'état de fait de la propriété à la date de livraison à l'acheteur. Le vendeur doit transférer à l'acheteur ses droits concernant les contrats relatifs aux médias dans la propriété (comme l'Internet, la télévision, etc.). S'il existe une association de logement (pol: wpsolnota mieszkaniowa) - cet organisme doit être informé du transfert de propriété. En outre, il peut s'avérer que l'acheteur doive payer la taxe sur les transactions de droit civil et la TVA sur l'acquisition de biens immobiliers. La taxe de droit civil sur l'achat du bien immobilier est de 2 % de la valeur marchande du bien. Dans le cas où le bien est acheté par un entrepreneur au lieu d'une taxe sur les transactions de droit civil, il serait possible de payer la TVA - au taux de 23%. Il ne faut pas non plus oublier d'informer de l'acquisition du bien la municipalité locale. Ce bien est soumis à l'impôt sur les biens immobiliers et doit donc être déclaré.

Lorsqu'il s'agit de l'achat de biens immobiliers par des étrangers, il existe certaines réglementations supplémentaires. Selon une règle générale, l'acquisition d'un bien immobilier en Pologne par un étranger nécessite un permis du ministre responsable des affaires intérieures. Le permis est délivré par une décision administrative du ministre si aucune objection n'est soulevée par le ministre de la défense et, dans le cas d'une propriété agricole, également par le ministre responsable du développement rural. Mais il existe de nombreuses exceptions à la règle susmentionnée.

Par exemple, le permis n'est pas requis dans le cas de :

- l'acquisition d'une unité d'habitation indépendante au sens de la loi du 24 juin 1994 sur la propriété des locaux, située dans un immeuble,

- l'acquisition d'un local commercial autonome à usage de garage ou d'un droit sur un tel local, si cela est lié à la satisfaction des besoins résidentiels de l'acquéreur, du propriétaire du bien ou du local d'habitation autonome;

- l'acquisition d'un bien immobilier (autre que des locaux résidentiels ou commerciaux) par un étranger résidant sur la République de Pologne depuis au moins 5 ans après avoir obtenu un permis de séjour permanent ou un permis de séjour de résident de longue durée de l'Union Européenne;

- l'acquisition par un étranger, conjoint d'un citoyen polonais, qui réside sur le territoire de la République de Pologne depuis au moins 2 ans après l'octroi d'un permis de séjour permanent ou d'un permis de séjour de résident de longue durée de l'Union Européenne, d'un bien immobilier qui, à la suite de l'acquisition, constituera le bien commun légal des conjoints ;

- l'acquisition d'un bien immobilier par un étranger si, à la date de l'acquisition, il a droit à la succession légale en vertu du droit polonais du cédant du bien immobilier et si le cédant est propriétaire ou usufruitier perpétuel du bien immobilier depuis au moins 5 ans.

Si le bien immobilier est proche de la frontière (bordererland), vous ne pouvez pas utiliser ces exceptions. Si l'acheteur-étranger acquiert la propriété du bien immobilier contrairement aux dispositions susmentionnées, l'acte est nul et non avenu.

Dans le processus d'achat d'un bien immobilier, les gens recherchent très souvent un crédit hypothécaire - ils ne peuvent pas se permettre d'acheter un tel bien par leurs propres moyens. Les conditions de ces prêts hypothécaires sont également très importantes.

Lorsque nous achetons la propriété sur le marché primaire (lorsque le bien immobilier est construit pour nous, ou que la propriété existe déjà, mais que nous sommes le premier propriétaire), nous sommes les premiers à entreprendre les démarches pour trouver le bien immobilier et le promoteur appropriés. Mais avant que le processus de construction de la propriété soit achevé et que nous puissions acquérir la propriété, nous devons signer un "accord de développement". Ce contrat couvre les droits et obligations des deux parties pendant le processus de construction du bâtiment, ainsi que les conditions auxquelles la propriété peut nous être transférée.

Ivan Močić (Croatie): La réponse à cette question dépend du fait que le client soit un citoyen croate ou un étranger. Si le client est croate, la procédure est beaucoup plus simple.

En général, après avoir effectué "le contrôle de base", la procédure commence officiellement par la rédaction d'un contrat de vente et d'achat. En Croatie, cette tâche est principalement effectuée par l'avocat. L'avocat explique également au client le contenu du contrat et l'habitue aux conditions de la vente/achat.

Cependant, le client doit signer le contrat devant le notaire public (en fonction de la localisation du bien immobilier) afin de certifier le contrat de vente et d'achat. Le notaire doit également informer le bureau des impôts de la conclusion du contrat. Dans la plupart des cas, en Croatie, l'acheteur doit payer la taxe de transfert de propriété de 3 % (il existe quelques exceptions d'exemption de taxe).

L'avocat ou le notaire, selon le choix du client, envoie ensuite le contrat et d'éventuels autres documents (par exemple la déclaration de transfert de propriété, etc.) au registre foncier pour l'enregistrement des droits de propriété.

Dans le cas où le client est étranger, il y a des spécificités qu'il doit connaître:

Tout d'abord, on ne peut acheter un bien immobilier en Croatie que si son pays national a un accord de réciprocité avec la Croatie. La plupart des pays le font, mais cela vaut néanmoins la peine de le préciser.

En outre, la demande de consentement du Ministère des Affaires Étrangères avant la vente est obligatoire si le client n'est pas un resortissant de l'Union Européenne ou de l'EEE (Espace Économique Européen - Islande, Liechtenstein et Norvège) ou ressortissant suisse. Depuis 2009, les citoyens de tous les États membres de l'UE / EEE sont éligibles pour acheter une propriété en Croatie dans les mêmes conditions que les citoyens croates. Sans ce consentement, les propriétaires étrangers ne peuvent pas enregistrer le bien qu'ils ont acheté.

Pour le moment, ces clients ne peuvent pas acheter aucune terre agricole, propriété protégée, monuments culturels et forêts. Cependant, des modifications de la loi à ce sujet sont déjà annoncées bien qu'elles aient été reportées plusieurs fois.

Lors de la vérification du statut cadastral du bien immobilier, il est très important de vérifier le statut du bien immobilier en termes de contrôle de la zone d'urbanisme et, dans le cas où le client achète un bien immobilier en vue de construire, il doit connaître les conditions de construction avant la conclusion du contrat.

Il est également important de souligner que certains clients étrangers décident d'ouvrir une société à responsabilité limitée en Croatie, afin d'éviter la procédure supérieure.

M. Vincenzo di Lorenzo Sarappa (membre de WOLEP, Italie)

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italie): La façon la plus courante d'acquérir un bien immobilier en Italie est de passer par un intermédiaire professionnel, qui peut être représenté par une agence immobilière, un avocat ou un médiateur. En termes plus spécifiques, cela dépend du type de client qui souhaite acheter et du type de bien immobilier en jeu.

Par exemple, une personne ordinaire dont l'objectif est d'acheter un appartement à des fins résidentielles passe généralement par un agent immobilier, qui l'accompagne tout au long du processus, des négociations préliminaires à l'acte public final.

D'autre part, l'acquisition de biens immobiliers à des fins d'investissement se fait généralement par l'intermédiaire d'un médiateur ou d'un avocat (voire des deux), qui agit au nom du client pendant les négociations et le représente parfois légalement au moment de l'acte public. Dans le secteur des investissements, un rôle important est joué par la procédure de faillite et le processus de restructuration/insolvabilité: dans ce cas, le soutien d'un avocat est essentiel.

En ce qui concerne le type de propriété, il est courant que la procédure d'achat de biens immobiliers de luxe soit confiée à un médiateur professionnel, un avocat ou une agence immobilière spécifique. Cela dit, la procédure habituelle pour acheter un bien immobilier en Italie (en dehors du cas où l'acquisition a lieu dans le cadre d'une procédure de faillite et/ou de restructuration/insolvabilité), est que l'acheteur et le vendeur concluent un accord préliminaire (en langage courant, cd. "compromesso", art. 1351 Code Civil), qui est un accord privé énonçant les principales conditions (mais souvent toutes les conditions) de la vente future devant le notaire. Disons "future" car le droit de propriété, qui est un droit erga omnes, ne sera transmis du vendeur à l'acheteur qu'au moment de l'acte public. Les raisons qui se cachent derrière la signature de l'accord préliminaire sont assez nombreuses ; par exemple, l'acheteur a besoin de plus de temps pour finaliser le processus d'hypothèque auprès de la banque ; les documents à remettre au notaire ne sont pas encore prêts ; l'acheteur doit reporter l'acquisition du droit de propriété pour des raisons fiscales, et ainsi de suite.

Le contrat préliminaire, comme nous l'avons déjà dit, est un accord privé qui engage, d'une part, le promettant acheteur à acquérir le bien immobilier en jeu et, d'autre part, le promettant vendeur à le vendre. Il indique également la date des actes publics devant le notaire public avec des effets contraignants.

Il est également courant que l'accord préliminaire anticipe certains des effets de l'acte public définitif : l'acheteur peut payer un pourcentage du prix et le vendeur peut lui donner la possession juridique et/ou matérielle du bien immobilier, ce qui est différent du droit de propriété mais qui est également protégé par des règles spécifiques du Code Civil. Dans ce cas, nous aurons un accord préliminaire avec des effets anticipés.

Il est important, surtout pour l'acheteur, que, selon les dispositions 2645 bis et 2643 du Code Civil, l'accord préliminaire soit transcrit dans le registre foncier : de cette façon, le promettant acheteur peut prévaloir contre l'autre ayant potentiellement acheté le même bien immobilier du même promettant vendeur dans des temps postérieurs à la transcription de son accord préliminaire. En outre, en cas d'inexécution du contrat par le promettant vendeur, les droits de crédit détenus par le promettant acheteur ont un privilège de plein droit établi par l'art. 2775 bis du Code Civil sur l'immeuble en cause.

Toutefois, après la signature de l'accord préliminaire, à la date convenue, les parties passeront devant le notaire pour finaliser le transfert du droit de propriété du vendeur à l'acheteur dans les conditions déjà prévues dans l'accord préliminaire.

Domagoj Olujić (Croatie): Pour qu'une personne physique ou morale devienne propriétaire à part entière d'un bien immobilier en Croatie, il est nécessaire, en plus de remplir un certain nombre d'exigences légales (dépendant de l'État d'origine de l'acheteur et d'autres paramètres), de disposer d'un contrat de vente et d'achat signé et notarié avec le vendeur et d'attendre le délai, nécessaire au déroulement de la soumission de la proposition d'enregistrement de la propriété au service du cadastre compétent.

Luka Kokić (Serbie): Les dispositions légales les plus importantes qui doivent être prises en compte lors de l'achat d'un bien immobilier sont les dispositions de: la Loi sur les Obligations, la Loi sur les Notaires Publics, la Loi sur la Prévention du Blanchiment d'Argent et du Financement du Terrorisme, ainsi que la Loi sur les Impôts Fonciers. Les dispositions de la première loi en termes de vente, les dispositions de la deuxième loi en termes de droits et obligations du notaire public, les dispositions de la troisième loi au sens financier - paiement du prix d'achat (étant donné qu'en République de Serbie, toutes les transactions supérieures à 10 000 euros doivent être effectuées du compte courant du vendeur au compte courant du client, et non en espèces), les dispositions de la dernière loi sont importantes au sens fiscal-juridique.

M. Silvio de Candia (membre de WOLEP, Espagne)

Silvio de Candia (Espagne): Avant de signer ce contrat, il est recommandé à l'acheteur de demander une simple note de la propriété dans laquelle il pourra voir toutes les charges telles qu'une hypothèque et/ou toute procédure légale en cours sur la propriété. L'acheteur doit également demander au vendeur la preuve du paiement à jour de la communauté (s'il s'agit d'un appartement) et des différents impôts locaux.

Si tout ce qui est indiqué est correct, dans un délai compris entre 2 et 4 mois, le contrat d'achat peut être signé chez le notaire. Il est important que toutes les données et informations soient correctes.

Il est très important de demander et d'examiner “la nota simple” de la propriété afin de vérifier toute charge sur la propriété, telle qu'une hypothèque et également toute procédure judiciaire.

Kamil Bechta (Pologne): Ces dispositions sont nombreuses. Parmi les dispositions, je cite ce que j'ai trouvé le plus important: l'obligation de transférer la propriété en vertu de l'acte notarié, les dispositions réglementant le contenu de l'acte notarié, et les dispositions concernant l'achat de la propriété par des étrangers, et celles qui énoncent les exceptions pour l'obtention du consentement du ministre par l'étranger. Voici quelques-unes des lois importantes en matière d'achat de biens immobiliers : le Code Civil polonais, le texte de la Loi sur la Construction, la Loi sur la Gestion des Biens Immobiliers, la Loi sur l'Exercice du Droit à l'Indemnisation en Cas de Départ d'un Bien Immobilier en Dehors des Frontières Actuelles de la République de Pologne, la Loi sur la Transformation du Droit d'Utilisation Perpétuelle en Droit de Propriété d'un Bien Immobilier, la Loi sur la transformation du droit d'usufruit perpétuel d'un terrain aménagé à des fins résidentielles en droit de propriété de ce terrain, la loi sur la propriété des locaux.

Ivan Močić (Croatie): Les dispositions légales les plus importantes dont il faut tenir compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Croatie sont: Loi sur la propriété, Loi sur les Obligations Civiles, Loi sur le Registre Foncier, et - dans le cas d'un Client étranger - également la Loi sur les étrangers.

En outre, dans le cadre du paiement du prix d'achat, j'inclurais la Loi sur la Prévention du Blanchiment d'Argent et du Financement du Terrorisme.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italie): Eh bien, il y a plusieurs niveaux de droit qu'un acheteur avisé doit prendre en compte. Tout d'abord, outre les règles générales régissant la vente établies par le Code Civil, les dispositions du Code Civil de 2643 à 2672 qui régissent les transcriptions/annotations concernant les biens immobiliers sur le registre foncier. Il est fondamental de vérifier si le bien immobilier que l'acheteur souhaite acquérir est grevé d'un privilège, d'une obligation fiscale, d'une procédure judiciaire, d'une servitude, d'une location viagère, d'une hypothèque, etc. Deuxièmement, la loi n° 47/1985 et le d.P.R. 380/2001. En principe, selon ces lois, les actes publics ayant pour objet la vente d'un bien immobilier sont soumis à la vérification de la conformité entre l'état matériel actuel du bien immobilier, le permis de construire et les plans et schémas enregistrés sur le registre "Catasto".

Au niveau local, il est toujours bon que l'acheteur tienne compte des règles d'urbanisme édictées par la ville où se trouve le bien immobilier, en particulier s'il souhaite effectuer des travaux de rénovation ou d'extension. L'acheteur, s'il souhaite agrandir le bien, tiendra également compte des dispositions du Code Civil (art. 873-907) et des règles d'urbanisme sur la distance entre les bâtiments.

Enfin, si le bien immobilier est situé à l'intérieur d'une copropriété, il est bon de vérifier le règlement de copropriété.

M. Domagoj Olujić (membre de WOLEP, Croatie)

Domagoj Olujić (Croatie): Il existe de nombreuses dispositions légales en vigueur en Croatie dont il faut tenir compte lors de l'achat d'un bien immobilier et c'est pourquoi il faut avoir un expert juridique pour le guider dans la procédure. Les principales dispositions légales se trouvent dans la loi sur le registre foncier, la loi sur les obligations civiles, ainsi que dans la loi sur les étrangers.

Pour n'en citer que quelques-unes, elles peuvent vous intéresser :

• Les étrangers peuvent acheter une propriété en Croatie, surtout s'ils vivent dans l'UE/EEE. Depuis 2009, les citoyens de tous les États membres de l'UE/EEE peuvent acheter une propriété en Croatie dans les mêmes conditions que les citoyens croates. Toutefois, il existe un certain nombre de restrictions pour les personnes vivant en dehors de l'UE et les expatriés britanniques. Toutefois, vous pouvez toujours avoir le droit d'acheter une propriété en Croatie si votre pays a conclu un accord de réciprocité avec la Croatie. Cela signifie que si un citoyen croate a le droit d'acheter une propriété dans votre pays d'origine, vous avez le droit d'acheter une propriété en Croatie.
• - Règles pour l'achat d'une propriété en Croatie en tant que ressortissant d'un pays non membre de l'UE/EEE

1) Votre pays doit avoir conclu un accord de réciprocité avec la Croatie.

2) Vous devez obtenir le consentement du Ministère des Affaires Étrangères avant que la vente ne soit finalisée (cela prend deux à six mois). Sans ce consentement, les propriétaires étrangers ne peuvent pas enregistrer leur bien acheté.

3) Vous pouvez également acheter le bien par l'intermédiaire d'une société, notamment si vous envisagez de louer le bien ou d'investir dans celui-ci. Dans ce cas, le propriétaire du bien est la société, et non le propriétaire lui-même.

4) Vous ne pouvez pas acheter de terres agricoles, de biens protégés, de monuments culturels et de forêts. Vous pouvez uniquement acheter des terres agricoles en utilisant une société croate, mais cette règle sera modifiée l'année prochaine.

- Si vous êtes un citoyen suisse, vous devez joindre une preuve de séjour temporaire au reste des documents requis lors de la demande d'inscription au registre foncier.

- Vous ne pouvez pas acheter de biens protégés, de terres agricoles, de monuments culturels et de forêts. Vous ne pouvez acheter des terres agricoles qu'en faisant appel à une société croate.

- Vous ne pouvez louer que par l'intermédiaire d'une société.

Ce ne sont là que quelques exemples des règles en vigueur en Croatie en matière d'achat de biens immobiliers.

Luka Kokić (Serbie): Un avocat joue un rôle important dans l'acquisition de biens immobiliers en République de Serbie, car l'avocat sert généralement de médiateur entre le vendeur (investisseur) et l'acheteur, tout d'abord pour trouver le bien immobilier que l'acheteur souhaite acheter. Étant donné que les avocats représentent les investisseurs dans la construction d'immeubles, ils savent où se trouvent les meilleurs prix, dans quels endroits, quel investisseur est fiable et quel investisseur possède les documents nécessaires à la construction. Ensuite, c'est l'avocat qui rédige le contrat de vente et l'envoie au notaire compétent pour certification. L'avocat conseille le client sur le plan fiscal et juridique, ainsi que sur le plan de l'inscription du client en tant que propriétaire immobilier au registre des biens immobiliers.

Silvio de Candia (Espagne): Le rôle principal de l'avocat dans un processus d'achat et de vente est de conseiller conformément à la législation du Code civil et commercial en vigueur et de rédiger les contrats de dépôt et d'achat, afin que tout soit correct.

M. Kamil Bechta (membre de WOLEP, Pologne)

Kamil Bechta (Pologne): En général, le rôle d'un seul professionnel est obligatoire - le notaire. C'est la seule personne qui peut rédiger avec un client l'accord sous la forme d'un acte notarié. En outre, la notification du fait du transfert de propriété au tribunal est examinée par le juge, pour savoir si toutes les conditions de forme sont remplies. Mais dans le processus d'achat d'un bien immobilier, le rôle de l'avocat peut également être très important. Une telle personne peut préparer l'acheteur le rapport de due-diligence sur une propriété qui lui indique s'il y a des risques juridiques ou factuels à acheter cette propriété. Un tel avocat pourrait également conseiller un client sur le texte du contrat préliminaire ou du contrat final pour la vente d'un bien immobilier. Il pourra négocier chacune des dispositions de ces contrats et tenter de s'assurer que les intérêts du client sont protégés en ce qui concerne la méthode de paiement, les conditions de recouvrement du bien et de nombreux autres facteurs du contrat, y compris les déclarations du vendeur selon lesquelles le bien est libre de tout droit de tiers. Le notaire informera le tribunal de la conclusion d'un contrat. Mais votre avocat peut effectuer d'autres formalités, comme informer la municipalité.

Ivan Močić (Croatie): En général, après que le client ait trouvé le bien immobilier de son choix, il choisit également un avocat pour faire toutes les vérifications nécessaires et rédiger le contrat de vente et d'achat pour le bien immobilier envisagé.

L'avocat a en fait la tâche importante de guider le client tout au long du processus de vente et d'achat et toute la procédure se termine lorsque le vendeur reçoit le prix d'achat et que le propriétaire reçoit le certificat de propriété à son nom. L'avocat a donc également un rôle de conseil très important. D'après l'expérience, les clients demandent des conseils non seulement sur la partie juridique de la vente et de l'achat, mais aussi sur des détails tels que l'ouverture de comptes bancaires et les moyens de payer les services publics, etc.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italie): Eh bien, dans une affaire qui peut comporter de nombreux "pièges" potentiels, tant juridiques que matériels, le soutien d'un avocat est crucial. En effet, le processus de diligence raisonnable effectué par un avocat est une étape essentielle pour l'acquisition de biens immobiliers. Vérifier si le bien immobilier en question est grevé ou non d'un privilège, d'une hypothèque, d'une dette fiscale, etc. est un facteur décisif qui peut affecter l'intérêt de l'acheteur à acquérir le bien, ou du moins peut avoir une influence sur le prix final et les conditions de la vente.

En fonction du but de l'acquisition et du type de bien immobilier qui intéresse l'acheteur, l'avocat peut le conseiller sur le type de droit qu'il convient d'acquérir et, par conséquent, sur le type de contrat qui lui est favorable : Le droit italien, suivant la tradition des pays de Common Law, prévoit plusieurs types de contrats en vertu desquels le droit de propriété peut être transféré, avec des effets définitifs ou temporaires, du vendeur à l'acheteur.

En outre, un accord préliminaire rédigé par un avocat peut empêcher, ou du moins réduire, le risque qu'un problème survienne entre l'acheteur et le vendeur. Enfin, il est impossible d'oublier que les avocats sont (ou devraient être) de bons négociateurs !

Domagoj Olujić (Croatie): Le rôle de l'Avocat, lors de la procédure d'acquisition d'un bien immobilier en Croatie, est, entre autres, de vérifier le certificat de propriété, le cadastre compétent, de vérifier le kadastre, de s'assurer que l'acheteur a toutes les exigences nécessaires pour qu'il devienne propriétaire d'un bien immobilier en Croatie, de vérifier si le vendeur est apte à vendre le bien immobilier en question, de rédiger le contrat de vente et d'achat, d'accompagner les parties lors de l'authentification de la signature, d'expliquer la procédure chez le notaire et de soumettre la proposition d'enregistrement de la propriété au service compétent du registre foncier, ainsi que de s'assurer que tout se passe bien et d'éliminer éventuellement tous les obstacles juridiques que l'on peut rencontrer en cours de route.

Luka Kokić (Serbie): Concernant les risques que le client supporte lorsqu'il investit dans l'immobilier en Serbie. Tout d'abord, je peux dire que ces risques sont devenus minimes, à partir du moment où le notaire public a reçu l'autorité légale de certifier le contrat d'achat. En effet, le notaire est tenu de vérifier si le bien immobilier en question a déjà été vendu à une autre personne (si l'achat et la vente ont déjà eu lieu), avant l'authentification elle-même. Le notaire n'effectuera pas la notarisation du contrat s'il constate des irrégularités dans ce sens. En outre, pour que le contrat puisse être certifié par un notaire, l'investisseur-vendeur doit disposer d'un permis de construire valide et d'une demande de travaux certifiée (deux documents de base sur la base desquels on peut conclure que l'investisseur construit conformément à la loi). L'acheteur ne court un risque ultérieur que dans l'attente de la délivrance d'un permis d'utilisation du bien immobilier concerné. Ce risque est lié au fait que tant que le permis d'utilisation du bien immobilier (le dernier document juridique délivré à l'investisseur) n'a pas été délivré, l'acheteur ne peut pas être enregistré comme propriétaire du bien immobilier en question dans le registre public des biens immobiliers. En effet, le droit de propriété d'un bien immobilier en Serbie ne s'acquiert que par l'inscription au registre public des biens immobiliers - Office Géodésique de la République - Service du Cadastre des Biens Immobiliers. Toutefois, indépendamment de ce qui précède, le risque d'investir dans l'immobilier en Serbie est minime, puisque le prix des biens immobiliers est en constante augmentation. Ce qui signifie que même lorsque le client achète un bien immobilier, il peut le revendre dans quelques mois, et en même temps gagner de l'argent grâce à ce commerce.

Silvio de Candia (Espagne): Je pense que pour investir en toute sécurité, la meilleure chose à faire et la plus fiable est de réaliser une étude de marché concernant le prix d'achat du bien et ses possibilités de rentabilité. Étudiez le profil des locataires potentiels du bien, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'un centre commercial.

Connaissez également bien toutes les dépenses liées à un achat et la législation de référence du processus. C'est pourquoi je dirais qu'il est essentiel de faire confiance à un professionnel expert en la matière et ayant une certaine pratique.

Kamil Bechta (Pologne): Lorsque vous achetez un bien immobilier sur le marché secondaire, vous êtes toujours confronté à des risques juridiques et factuels concernant l'état de ce bien. Pour les minimiser, il est recommandé d'engager un avocat qui préparera un rapport de diligence raisonnable sur l'état d'une propriété particulière. Il ne se contentera pas de vérifier les informations du livre perpétuel (si le bien est hypothéqué ou soumis à un droit d'occupation), mais il vérifiera également dans le registre de la population s'il n'y a pas de "squatters" ; et, si le bien est acheté à un commerçant, il vérifiera qu'il n'y a pas de charges publiques qui ont été garanties sur le bien sous forme d'hypothèque.

Le pire scénario est celui où le vendeur d'un bien est le débiteur d'une tierce personne, et cette dernière peut demander de déclarer l'acte de vente du bien inefficace à son égard (action paulliana du latin). L'avocat vérifiera également cette question dans son rapport de due-diligence.

M. Ivan Močić (membre de WOLEP, Croatie)

Ivan Močić (Croatie): Le moyen le plus efficace d'éviter tout risque et de sécuriser l'investissement dans l'immobilier est d'engager des personnes compétentes. Il faut être parfaitement au courant du statut de chaque bien immobilier spécifique qu'on souhaite acheter et de la procédure à suivre. La tâche d'un avocat est d'éviter les risques potentiels en vérifiant la documentation et en étant prudent et rapide pendant le processus de vente et d'achat. L'avocat doit surtout effectuer un rapport de diligence de qualité (vérifier toutes les informations dans le registre foncier, le cadastre, la preuve d'origine, l'existence de garanties, l'état de la construction, etc.) afin que la vente et l'achat se déroulent sans problème.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italie): J'ai tendance à croire que tous les risques qui se cachent derrière toute acquisition de biens immobiliers doivent être affrontés et traités en dehors du contrat et avant celui-ci. Même les clauses les plus efficaces et les plus pratiques peuvent ne procurer aucun avantage à l'acheteur s'il n'a pas fait preuve d'une diligence raisonnable.

Par exemple, l'une des questions les plus importantes que l'acheteur doit prendre en compte est la preuve de l'origine du bien immobilier, c'est-à-dire le titre en vertu duquel le vendeur est habilité à vendre le droit de propriété. Si ce titre est représenté par un acte de donation fait par les parents du vendeur, il est essentiel de vérifier s'il existe, ou même s'il pourrait exister à l'avenir, des "héritiers forcés" potentiels (eredi legittimari en droit italien), qui pourraient revendiquer des droits sur ce bien immobilier et contester l'acte de donation. Il est important de noter que, bien souvent, les banques n'accordent pas de prêt à l'acheteur si la preuve d'origine du bien immobilier qu'il souhaite acheter est un acte de donation.

D'un autre point de vue, l'acheteur doit également vérifier si la personne qui vend le bien en a le droit : les cas d'acquisition "a non-domino" sont tout à fait problématiques pour l'acheteur, qui dispose toutefois d'un recours légal pour garantir son droit (néanmoins, il ne peut pas toujours obtenir le droit de propriété, mais seulement si certaines conditions se produisent). Même dans ce cas, l'inspection du Registre Foncier est essentielle. En dehors de ces observations, il est évident qu'un bon et simple contrat, tant l'accord préliminaire que l'acte final, peut toujours donner des avantages à l'acheteur. Il est donc important de prévoir des sanctions contractuelles en cas de violation du contrat par le vendeur, par exemple s'il ne remet pas la possession du bien immobilier en temps voulu, ou si des vices cachés apparaissent. Dans ce dernier cas, il est conseillé de joindre à l'accord préliminaire et/ou à l'acte public une police d'assurance de garantie ou une police de sûreté émise par une compagnie d'assurance ou une banque.

Domagoj Olujić (Croatie): Bien sûr, aucune transaction et aucune affaire juridique n'est sans risque, mais il est conseillé de mettre en œuvre toutes les précautions possibles afin d'éviter tout risque inutile et cela se fait en engageant un Avocat qui accompagnera un client sur son chemin pour atteindre son objectif juridique.

Luka Kokić (Serbie): Les investissements verts sont encore sous-développés en Serbie, notamment en termes de stimulants fiscaux pour ces investissements. En ce sens, actuellement, il n'existe pas d'avantages fiscaux pour les investissements "verts" dans l'immobilier.

Silvio de Candia (Espagne): Oui. Dans ce sens, nous offrons depuis quelques années des subventions pour les panneaux solaires et d'autres types d'infrastructures pour les propriétés qui encouragent les transactions immobilières avec des coûts de services publics plus bas et qui tirent profit des sources d'énergie alternatives.

À propos de tout cela, je dirais que nous verrons dans les années à venir comment ce type de politique évolue et si nous pouvons compter sur davantage d'options. Cela dépendra également de la manière dont la législation actuelle et future avancera et sera appliquée.

Ivan Močić (Croatie): Je ne suis personnellement pas si familier avec les incitations fiscales éventuelles concernant les investissements immobiliers " verts ". La plupart des avocats en Croatie ne le sont pas. Je recommanderais les experts des fonds européens dans ce département.

Cela étant dit, l'un des investissements les plus populaires dans ce département en Croatie comprend les panneaux solaires. L'autorité partage les subventions pour de tels investissements, ce qui les rend d'autant plus souhaitables.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italie): La loi italienne prévoit de nombreuses incitations fiscales pour les investissements verts, tant pour l'immobilier résidentiel que pour l'immobilier industriel. Le sujet est si vaste qu'il devrait faire l'objet d'une discussion spécifique.

Cependant, nous pouvons dire que la loi italienne est intégrée dans le programme européen "Renovation Wave", dont l'objectif est de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 60% en 2030. Ainsi, la rénovation des bâtiments existants avec des technologies vertes, ou la construction de nouveaux bâtiments avec les outils verts les plus efficaces est une étape essentielle pour atteindre l'objectif fixé par l'UE.

En suivant cette voie, l'Italie a inclus les objectifs du programme Renovation Wave dans le "PNRR" - c'est-à-dire Piano Nazionale di Ripresa e di Resilienza - qui prévoit trois axes stratégiques : numérisation et innovation, transition écologique et inclusion sociale.

En ce qui concerne la transition écologique, les objectifs du PNRR sont principalement réalisés par la "Stratégie italienne pour la rénovation énergétique du parc immobilier national" ("Strategia italiana per la riqualificazione energetica del parco immobiliare nazionale"), selon laquelle sont établies plusieurs incitations pour les investissements verts, comme, entre autres : ECOBONUS (decreto-legge 4 juin 2013, n,. 63), SISMABONUS (decreto-legge, 19 juin 2020, n. 34) BONUS RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE (art.16-bis del D.p.r. 917/86) SUPERBONUS 110% (art. 119 decreto legge n. 34/2020) BONUS VERDE (art. 1, comma 12 della Legge n. 205 del 2017).

En substance, les incitations fiscales se concentrent sur le mécanisme de déduction fiscale d'un certain pourcentage du montant investi (par exemple: 50% pour BONUS RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: la déduction doit être divisée en 10 tranches annuelles égales ; 36% pour BONUS VERDE, même dans ce cas la déduction doit être divisée en 10 tranches annuelles égales ; jusqu'à €96.000 pour SISMABONUS).

Un mécanisme alternatif est représenté par la cession de créances fiscales ou le transfert de crédit d'impôt, du même montant que celui admis pour la déduction fiscale : l'investisseur peut vendre sa créance fiscale à une banque ou à l'entreprise de construction et obtenir un rabais considérable sur le prix qu'il devra payer. Même au niveau industriel, la loi fournit les mêmes mécanismes lorsque l'entreprise investit dans des technologies vertes, comme des panneaux photovoltaïques ou d'autres biens d'équipement. Comme vous pouvez le constater, il est très pratique d'investir dans les technologies vertes en Italie lors de l'achat d'un bien immobilier !

Domagoj Olujić (Croatie): Il n'y a pas d'incitations prévues par la loi en Croatie concernant les investissements immobiliers ''verts''. Cependant, il est conseillé de contacter un consultant concernant l'obtention de fonds de l'UE en ce qui concerne les investissements immobiliers "verts", car il peut y avoir un moyen de retirer des fonds de l'UE de cette façon en coopération avec un consultant spécialisé dans ce domaine.

Êtes-vous un expert juridique passionné par la collaboration ? Joignez vos forces à celles d'autres professionnels du droit et hissez votre pratique à un niveau supérieur. Ne tardez plus, inscrivez-vous dès maintenant sur WOLEP et connectez-vous avec des avocats partageant les mêmes idées. Inscrivez votre compte ici : https://www.wolep.com/my_account/register-lawyer.php

Vous êtes un aigle juridique passionné par la collaboration? Joignez vos forces à celles d'autres professionnels du droit et élevez votre pratique à un niveau supérieur. N'attendez pas, inscrivez-vous dès maintenant à WOLEP et entrez en contact avec des juristes partageant les mêmes idées Enregistrez votre compte ici.